상가 임대인이 상가건물을 매도한 사안
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상가 임대인이 상가건물을 매도한 사안
  • 김기윤 변호사
  • 승인 2012.06.21 20:51
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김기윤 변호사의 알쏭달쏭 판례 이야기 3
사실관계
2011년 7월 1일 김C는 보은읍 교사리 A상가 1층의 소유자 박C와 보증금 500만원에 월세 30만원으로 2년간 임차하기로 상가임대차계약을 체결한 다음 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 계약직후 김C는 A상가건물에 대한 상가임차인으로서 사업자등록신고를 하고 입점하여 영업을 하였습니다.
그 후 2012년 7월 1일 임대인 박C는 대전으로 이사를 가면서 구C에게 건물을 매도하였고, 구C는 바로 자신의 명의로 소유권이전등기를 하였습니다. 평소 김C와 사이가 좋지 않았던 구C는 김C에게 “A상가의 소유자가 바뀌었으니 상가에서 나가라”는 내용으로 최고장을 보냈습니다.
이러한 경우 김C는 구C의 요구대로 A상가에서 나가야 되는가요? 그리고 임대차계약이 종료되면 김C는 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는가요?

해결
김C는 새로운 소유자인 구C의 요구대로 A상가에서 나갈 필요가 없습니다. 그리고 임차인 김C는 새로운 소유자 구C와 다시 임대차게약을 체결할 필요가 없고, 박C와 임대차계약을 체결한 원래의 임대차계약기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있습니다.
「상가건물임대차보호법」제3조 제1항에서는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있고, 제2항에서는 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다.
이 사안에서 김C는 A상가 건물의 임차인으로서 ‘건물의 인도’와 ‘사업자등록’이라는 대항요건을 갖추었습니다(대항요건이라는 것은 ‘제3에 대하여 효력이 생긴다’는 의미로 이 사안에서 ‘구C에 대하여 효력이 생긴다’는 의미로 생각하시면 됩니다). 그렇다면 위 규정 제3조 제1항에 따라 김C와 박C 사이에 체결된 임대차계약의 효력이 구C에게도 생기기 때문에 임차인 김C는 구C에게 계속하여 임차권을 주장할 수 있습니다.
그리고 A상가에 대한 임대차계약이 종료되면 김C는 A상가의 양수인 구C에게 보증금반환청구를 할 수 있고 박C에게 청구할 수 없습니다. 왜냐하면 위 규정 제3조 제2항에 의하여 임대차보증금반환채무가 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되면서 양도인의 보증금반환채무는 소멸하기 때문입니다.
변호사 김기윤(kiyunemail@gmail.com)

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