사실관계

2006년 11월 충청북도는 보은군 삼승면 송죽리 00번지를 토지거래허가지역으로 지정하였습니다. 그 후 2007년 1월 청주에 사는 김C는 보은군 삼승면 00번지 토지가격이 상승될 것이라고 생각하여 토지 소유자인 박C와 1억에 매매계약을 체결하였습니다. 이에 따라 김C는 박C에게 계약금, 중도금, 잔금을 모두 지불하였습니다. 다만 박C가 토지거래허가신청을 거부하여 김C는 관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하였습니다.

그 후 김C는 박C에게 토지소유권이전을 해 달라고 요청을 하였으나, 박C는 1천만원을 더 달라고 하면서 소유권이전등기청구를 거부하였습니다. 잔금까지 모두 지불한 김C는 어쩔 수 없이 박C를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하였습니다. 이 소송에서 김C는 승소할 수 있을까요?

해결

김C가 관청으로부터 토지거래허가를 받지 않는 이상, 김C는 승소를 할 수 없습니다. 토지거래허가구역 내 토지를 매매함에 있어서 관청으로부터 토지거래허가를 받지 않는 이상, 김C와 박C의 토지거래계약은 무효이기 때문입니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 판결). 즉 대법원 판례에 따르면 토지거래허가구역 내 토지거래계약은 토지거래허가를 받지 않으면 무효인 것입니다.

이러한 경우 김C는 ‘소유권이전등기’ 청구소송의 진행을 중단하고, 별도로 박C에게 ‘토지거래허가신청절차이행’ 청구소송을 제기하여야 합니다. 이 ‘토지거래허가신청절차이행’ 청구소송에서 김C는 승소를 할 수 있습니다.

김C는 ‘토지거래허가신청절차이행’ 청구소송에서 승소한 판결문을 ‘소유권이전등기청구소송’을 담당하고 있는 재판부에 제출하여야 합니다. 이러한 방법을 하여야만 김C는 박C를 상대로 한 소유권이전등기청구소송에서 승소할 수 있습니다.

참고로 토지거래허가를 받지 않은 매매계약의 토지를 이중매매 하였더라도 배임죄에 해당이 되지 않습니다. 즉 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 박C가 김C로부터 잔금까지 다 받은 후 다시 송C에게 매도하였다고 하더라도, 박C는 배임죄로 처벌받지 않습니다.

변호사 김기윤(kiyunemail@gmail.com)